Rekonstrukce panelového bytu

Celému procesu rekonstrukce v panelovém bytě by měla předcházet důsledná konzultace s naším pracovníkem, který s Vámi vyřeší jednotlivé detaily. Při kompletní rekonstrukci bytu je nutné hlavně zohlednit velikost a dispozici a budoucí užití bytu. Od počtu obyvatel bytu až po velikost koupelny. Mnohdy se stává, že majitelé bytů viděli velice zajímavé prvky příslušenství koupelny a chtějí je osadit do své rekonstruované, což někdy bývá problém. V panelových bytech prostě není dost místa. Takže klasická potřeba mít rohovou vanu nebo velké umyvadlo v těchto prostorách není obvykle možné, kvůli ergonomii užití celého prostoru. Proto velmi dbejte ve výběru příslušenství na budoucí rozměr koupelny a pokojů, případně kuchyně. Příčky se sice obvykle dají posouvat u koupelny i o několik desítek centimetrů, ale je to na úkor jiných prostor, čímž jsme opět limitováni.

Proč si vybrat naší firmu na rekonstrukci?

  1. Rekonstrukce bytů je naše hlavní činnost – nemáme to jako vedlejší produkt stavební činnosti
  2. Máme dlouholetou praxi a známe možnosti a řešení jednotlivých rekonstrukcí
  3. Máme kvalifikované řemeslníky, kteří pracují jenom pro naši firmu – tím garantujeme, co slíbíme
  4. Používáme pouze kvalitní materiály a dodavatelé
  5. Klademe důraz na renomované a technologické partnery, kteří pravidelně školí naše zaměstnance
  6. Veškeré práce dodáváme na „klíč“ od A do Z
  7. Jednáme „na rovinu“ – co se dohodne, to platí
  8. Ručíme si za provedené práce a ve spolupráci s investorem je pravidelně kontrolujeme a předáváme
  9. Garantujeme termíny a dodané práce smlouvou a rozpočtem
  10. Můžete si dodat svoje obklady, dlažby, zařizovací předměty atd. – my dodáme práce a spotřební materiál (po konzultaci)
  11. Nebereme zálohy dopředu a nevymlouváme se
  12. Vycházíme Vám vstříc maximálně dle našich a vašich možností
  13. Přistupujeme ke každému zákazníkovi individuálně
  14. Dodáváme kompletní dokumentace (revizní správy, plánky, fotky atd.)
  15. Po dohodě můžete mít rekonstrukci plně „online“ tzn. lze si prohlížet i přes internet probíhající práce
  16. Nabízíme služby bytového architekta, designéra
  17. Doporučíme Vám kde a co případně nakoupit
  18. Řešíme vše v kontextu s důrazem na detail
  19. Nejsme živnostník, který je leckdy na začátku levnější, ale v důsledku kolikrát dražší
  20. Každá rekonstrukce je pro nás i možnost seberealizace a práce nás baví

 

Ideální postup prací a rekonstrukce:

 

1. Zaměření bytu a jeho budoucí dispozice

Při prvotní návštěvě provedeme zaměření celého bytu a probereme s Vámi možnosti, které Vám bytová jednotka je schopná poskytnout. Obvykle to nejsou velké zázraky, ale jde z obyčejného bytu udělat velmi pěkný prostor pro Váš život. Probereme s Vámi možnosti a postup prací. Vybereme nejvhodnější řešení a navrhneme kvalitní materiály za přijatelnou cenu. Obvykle se nebráníme ani dodání zařizovacích předmětů a obkladů do koupelny/kuchyně z Vaší strany. Vy nakoupíte, my případně dovezeme a zapracujeme.
V určitých typech bytů lze provést poměrně rozsáhlé změny – obvykle panelové byty s dvěma jádry (stoupačkami) – takové byty jsou na Letňanech, Barrandově, Modřany atd. Tam lze dosáhnout poměrně velmi výrazných dispozičních změn. Od propojení kuchyně s obývákem (bourání nenosné oddělovací příčky)kdy dosáhneme tzv. „open space efektu“, až po změnu tvaru a dispozice koupelny.
Naopak v některých bytech jsme velmi limitováni stávající dispozicí. Tyto byty nelze moc rozumně upravit a je nutné brát prostor z jiných částí bytu (chodba, kuchyně), abychom zvětšily koupelnu o cca 10cm. Některé byty 1+kk a 1+1, jsou takto velmi limitované a nelze očekávat velké změny. Ovšem i větší byty 2+1 atd. např. v Hloubětíně, Strašnicích mají velké limity, které nelze jakkoli obejít. Obvykle se jedná o starší zástavbu panelové/cihlové domy.
Dalším trochu limitujícím faktorem jsou samozřejmě možnosti připojení odpadů, vody a plynu.

2. Plán rekonstrukce a cenová kalkulace

Po prvotní obhlídce prostor a nezávazné konzultaci, kdy tyto služby poskytujeme ZDARMA. Vám spočítáme kalkulaci celého řešení. Obvykle Vás usměrníme dle Vašich finančních možností při jednotlivých řešeních. Po Vašem schválení jednotlivých kroků a kalkulaci Vám dáme k nahlédnutí smlouvu o dílo, jejíž nedílnou součástí je kalkulace celé rekonstrukce bytu. Po finálním odsouhlasení, protože obvykle se ještě něco málo mění, celou smlouvu podepíšeme a jsme připraveni započít. Nejčastější dotaz všech našich zákazníků je jak to budou celé platit? Nechceme žádné zálohy dopředu, dle kalkulace se dohodnou platby,  obvykle pořadí je 40% poté, co začneme(obvykle po 14-ti dnech) a odpracujeme(tímto jste krytí, protože náklady za materiál i práci jsou již proinvestované). Další záloha je obvykle tak týden před dokončením, kdy už je skoro vše hotové.(obvykle dalších 40% z ceny díla). Zbývajících 20% z celkové ceny díla se doplácí po dokončení a předání celého díla.
Samozřejmě lze dohodnou i jiné podmínky, pokud je řešení financování rekonstrukce pomocí třeba dalšího úvěru, kdy musí odhadce určit cenu bytu po rekonstrukci atd. Lze se s námi všem dohodnout, protože jednáme „férově“ a víme, že vy chcete bydlet v novém co nejrychleji. Vycházíme Vám tedy maximálně vstříc. Zároveň u nás platí, že to na čem se dohodneme, to platí. Je spousta firem, které Vám něco spočítá, a pak přijdou a řeknou, že je potřeba tohle na víc nebo tamto. My se snažíme vždy kalkulovat a dodržet to na čem jsme se opravdu dohodli a co jsme na začátku stanovily jako plán rekonstrukce. U větších rekonstrukcí je samozřejmě lepší mít i prováděcí projekt. V případě bourání nosných příček je i nutný statik a stavební povolení, ovšem počítejte, že tyto rekonstrukce poměrně výrazně dražší než normální – v řádech o několik desítek tisíc výše.

3. Začátek stavebních prací

Tak vše je podepsáno a připraveno a můžeme začít. Termín celé rekonstrukce obvykle bývá 4-6 týdnů podle velikosti bytu a rozsahu prací. Vždy je na začátku nutné vyklidit byt – obvykle si provádí majitel sám. Vše co by mohlo překážet nebo by mohlo, být poškozeno je nutné odvézt nebo uklidit do prostor, kde se nebude rekonstruovat. V případech kdy se zasahuje do plynového vedení je nutné i odpojit plyn.
A pak se začne s bouráním a likvidací od podlah přes jádro až po zařizovací předměty (stará kuchyně, vana atd.). Vše ekologicky likvidujeme a odvážíme na skládkách. Samozřejmostí je i likvidace podlah a linole.
Po vybourání jádra k rekonstrukci provedeme přesné rozměření dané koupelny, WC, bytu dle vašich představ a možností prostoru. Doporučíme případnou dispozici a myslíme i na přípojku na pračku případně radiátor v koupelně na ručníky. Po vašem odsouhlasení rozměru nové koupelny a wc začneme s vyzdívkou.

4. Zednické práce

Zednické práce prováděné na bytech jsou obvykle v rozsahu vyzdívky a přípravy nového jádra, oškrábání starých omítek ze stěn a stropů, přípravy podlah od hrubé betonové vyrovnávky až po finální nivelaci povrchu a přípravy na položení povrchu (dlažby, plovoucí podlahy, vinylu atd. dle výběru). Veškeré jsou připraveny dle zakreslených rozměrů a plánu. Obvykle to pak probíhá tak, že zedníci první vyzdí jádro, aby nebrzdily další řemesla, a poté jsou prováděny další rekonstrukční práce.
5. Elektroinstalační práce
Součástí rekonstrukce u celého bytu bývá i výměna rozvodů a příprava nových zásuvek. Opět vycházíme z platných norem a směrnic. Je nutné odstranit starý rozvod a připravit nový. To se obvykle provádí frézováním a sekáním do stěn, stropů a podlah panelů. Některé rozvody lze schovat pod sádrokartonový strop, který bývá v chodbě, na záchodě a v koupelně. Součástí nového rozvodu je samozřejmě příprava pro kuchyňskou linku, pračku, myčku, sušičku, galerku v koupelně, nové osvětlení v celém bytě, příprava pro bodová světla v koupelně, wc a zásuvky. V obývacím pokoji je počet zásuvek navýšen kvůli televizi a dalším zařízením. Po dohodě lze zafrézovat i husí krk pro přívod do pověšené televize na stěně. Samozřejmostí je určení pozic vypínačů pro budoucí světelný okruh. Nedílnou součástí rekonstrukce je nová pojistná skříň s proudovým chráničem, jak pro mokré prostory, tak i případně na celý zásuvkový okruh, což doporučujeme hlavně, pokud jsou v domácnosti malé děti. Samozřejmě i myslíme na Váš budoucí komfort a připojení televizního a internetového okruhu po celém bytě do každé místnosti. Dle dohody vše buď rovnou připojíme na daného poskytovatele (UPC, O2, atd.) nebo kabeláž svedeme do předem dohodnutého místa do krabičky a připojí se později dle Vaší volby poskytovatele. V tomto místě se vybuduje i zásuvka. Po kompletní rekonstrukci Vám dodáme i revizní zprávu a zkompletujeme celou elektroinstalaci včetně osazení světel, zásuvek, vypínačů a vzduchotechniky. Součástí je i fotodokumentace.

6. Vodo instalační práce

Každá nová koupelna, záchod a kuchyně potřebuje nové přívody a odpady. Součástí rekonstrukce námi dodané na „klíč“ jsou i tyto přípojky. Je dobré již mít promyšlené všechny detaily ohledně nové kuchyňské linky, umístění zařizovacích předmětů(vany, sprchového koutu, záchodu, přípojky pro pračku, myčku atd.). Nemělo by se ani zapomenout na případný bidet nebo umyvadlo na wc. Všechny tyto provedené práce jsou z kvalitních materiálů od renomovaných výrobců. Po provedení a vyhotovení nových přívodů, odpadů provedeme tlakové a výpusťové zkoušky k ověření správnosti svárů atd. Součástí celé instalace bývá i osazení a kompletace vany, sprchy, skříněk, umyvadla, baterií a odpadů. Případně dalších součástí koupelny. Osazení závěsného záchodu nebo klasického kombi, případných držáků na ručníky, toaletní papír a dalšího příslušenství. Myslíme na vše, aby Vaše nová koupelna byla kompletní od prvního dne používání.

7. Obkladačské práce

Po kompletním vyzdění bytového jádra a natažení, přípravě všech rozvodů přichází na řadu obkladač. Před samotným obkládáním vždy provádíme hydroizolace. Dle Vámi navrženého vzhledu koupelny začne obkládat až do finálního stavu. Vyřeší s Vámi jednotlivé detaily a zároveň obloží vanu nebo sprchový kout. V případě obkladu kuchyně obložíme i tam. A samozřejmě, že tam kde mají být dlažby. Po obkladu a spárování celé koupelny provedeme důkladné silikonování všech disponovaných ploch a spojů. V některých variantách koupelny je vždy důležité volit rozumné složení obkladu vzhledem k prostoru. A držet se přísloví: „V jednoduchosti je krása“.

8. Sádrokartonářské práce

V panelových bytech určených k rekonstrukci lze provést řadu sádrokartonářských prací a úprav. Počínaje stropy s bodovým osvětlením – které poskytnou prostoru určitý druh luxusu a moderního designu a zároveň se tím vyřeší nerovnosti starých panelů. Další možností jsou před stěny pro televizi atd. Pak kompletní před stěny, které mají zvukově izolační charakter až různé kastlíky, které mají účel zakrytí rozvodů (vzduchotechnika, elektro, topení atd.). V každém moderním bytě se najde řada prvků, které lze použít. V bytech, které mají být luxusnějšího provedení lze vytvořit různé světelné rampy od kulatého designu až po rohový.

9. Finální omítky a varianty

Dnešní moderní technologie ve stavebnictví poskytují nepřebernou možnost jak řešit finální povrch omítek. Před každým řešením omítek v rekonstruovaném bytě, vždy provedeme zednické zapravení po frézování nových rozvodů – obvykle omítkovou jemnou maltou. Tzv. se zahází „šlice“ a dorovná ke stávajícímu povrchu. Pak provedeme tzv. Stěrku lepidlem standard Kleber se sklotextilním vláknem Vertex. Tímto procesem zabráníme případnému praskání omítek, tak jak se to děje ve starých bytech. Samozřejmě se všechny povrchy musí důkladně penetrovat – ideálně S2802 penetrací nebo vyšší. Penetrace by se měla provádět před každým krokem omítky. Tzn. před zahazováním šliců, před stěrkováním lepidlem a před finální povrchovou úpravou. A před finální malbou.
Nyní se dostáváme k finální omítce, kdy je možnost volit z těchto variant:

a)    Klasická jemná štuková omítka (Hasit FeinKalkputzinterierový)
b)    Sádrové stěrky (Rokofinal, Stemex, Rigips, Knauf)
c)    Mnichovské omítky
d)    Benátské omítky
e)    A další..

U finálního povrchu je vždy třeba brát v potaz, jaký účel má plnit. Například klasická štuková omítka nikdy nebude vypadat tak luxusně a hezky pokud se na ní bude nanášet barvy. Oproti sádrové omítce. Moderním trendem jsou sádrové omítky. Více se dočtete zde. (odkaz na stránku)

10. Malířské a lakýrnické práce

Po zpracování finálního povrchu přichází na řadu malíř. Finální povrch je opět důkladně penetrován – S2802, aby došlo k dokonalému nátěru. Nové štukové omítky je dobré nechat řádně vyzrát. Po penetraci se provede několik nástřiků nebo nátěrů barvou. Pokud mají být omítky čistě bílé, provádí se nátěr 3x barvami Primalex Plus nebo Soudal. V případě probarvení omítek se provádí 2x nátěr bílou barvou a potom 2x barevnou barvou. Je nutné mít povrch vždy dobře penetrován. Po vymalování se provede akrylová ní styčných a disponovaných ploch a povrchů. Tím zabráníme nechtěnému praskání ve spojích. V případě finálního probarvení omítky se provede akrylování předem, aby barva překryla bílou barvu akrylu.
U levnějších variant rekonstrukce bytu, kdy nedochází i k výměně topení a vchodových dveří provedeme lakování, broušení starých radiátorů a zárubní. Případně provedeme válečkování,  všech dveří do odpovídající barvy dle zadání. Malířské a lakýrnické práce provádíme před pokládkou podlah a zárubní.

11. Pokládka podlahy, příprava podlahy

Před položením každé podlahy je důležité mít připravený podklad. V ideálním případě zcela rovný a čistý. V panelových bytech to řešíme nivelací. Po odstranění podlah (lina atd.) je na podlaze řada nerovností. Celé podlahy jsou velmi křivé a je nutné je srovnat do roviny. Celý povrch se tedy penetruje, případně se používá ještě adhezní můstek, aby došlo k propojení staré podlahy a nivelace. V celém bytě se vylévají potom nivelační stěrky. V levnějších variantách cementové stěrky Knauf BP-3 kde dojde také k úplnému srovnání podlahy. Nebo dražší sádrové stěrky Thomsit. U sádrových nivelací je lepší kročejový efekt a povrch je dokonalejší. U komplikovaných povrchů lze i přidat pojivo ze sklo vláknitých vláken. Případně čistý vypálený křemíkový písek. Tím dojde ke zpevnění povrchu v případě, že podklad není zcela pevný. Je nutné ještě podkladní povrch případně zavřít – aby nedošlo k odtoku nivelace, tam kam nemá.
Při nivelování podlah mnohdy dochází k problémům a z rozumný řešením výšek původních zárubní. Obvykle se musí staré dveře ještě seříznout, kvůli výškovému rozdílu.
Po samotném srovnání podlah může přijít na řadu pokládka nové podlahy.
Nabízíme několik variant:
a.)    Plovoucí podlahy
b.)    Dlažby
c.)    Vinylové podlahy
d.)    Vinylové plovoucí podlahy
e.)    Linolea
f.)    Korkové podlahy
g.)    Koberce atd.
Každá varianta má nějaké klady a zápory. Nejlépe asi v současné době vychází vinylové lepené podlahy z dílců. Doporučujeme Fatra Thermofix. Nejen kvůli pohodlí a velkému výběru dekorů a typových řad, ale i díky následné výměně při případném poškození. Zde je odkaz na výběr podlah (odkaz na  eshop).

12. Osazení obložek a dveří

Jednou z posledních prací prováděných při rekonstrukci je osazení obložek a dveřních křídel. Na počátku rekonstrukce proběhne vybourání starých zárubní a příprava stavebních otvorů – zednické začištění, aby bylo možné osadit obložku. Obvykle používáme obložky výrobců Sapeli, Portadoors, CAG, Solodoor atd. U obložek hraje významnou roli, zda jsou foliované nebo dýhované. Folie má menší výdrž proti poničení a je tedy levnější variantou. Při běžném používání samozřejmě není zas až tak velký tlak na ochranu, protože se dveře obvykle neponičí. Ovšem pokud jsou v domácnosti malé děti, je lepší volit dražší dýhované obložky. Obložky se lepí a montují. Je tedy nutné určité technologické přestávky. Obvyklá doba osazování obložek je cca 2 dni na jeden byt. Obložky si lze vybrat na našem eshopu (viz. Odkaz). Součástí dodávky od nás může být i kování a příslušenství. Lze montovat i tzv. posuvné dveře, ať už se zápustným křídlem nebo vnějším (na stěnu). Ovšem toto bývá součástí luxusnějších bytů, kvůli cenové náročnosti.

13. Montáž nábytku a kuchyně

V případě potřeby a komplexního řešení je možno dohodnout i montáž nové kuchyňské linky a dalšího nábytku. Montujeme pouze sektorové kuchyně. Atypické kuchyně a kuchyně na míru necháváme montovat odborníky a kuchyňská studia.
Jak tedy vypadá obvyklý harmonogram prací?
Harmonogram rekonstrukce bytu       

Harmonogram rekonstrukce bytu
Pracovní činnost Doba trvání/dny
1. Zaměření a kalkulace 2
2. Schválení rozpočtu a podpis smlouvy 0
3. Bourací a vyklízecí práce 2
4. Škrábání a příprava omítek a stropů 2
5. Vyzdívka nového jádra 3
6. Příprava elektroinstalace 5
7. Příprava vodoinstalace a odpadů + vzduchotechnika 3
8. Zednické práce - začišťovací (elektro, vodoinstalace) 1
9. Zednické práce - stěrkování omítek a stropů (perlinka + lepidlo) 4
10. Sádrokartonářské práce (stropy - WC, koupelna, chodba) 2
11. Zednické práce - finální omítky 4
12. Obkladačské a kladečské práce (obklady a dlažby) 4
13. Podlahářské práce - nivelace podlah 2
14. Malířské práce - první a druhý nátěr omítek, stropů 2
15. Pokládka podlah a lištování okolo podlahy 2
16. Osazení obložek a nových dveří 2
17. Montáž kuchyňské linky 1
18. Finální malby malířské práce 1
19. Předání bytu 0
Orientační součet celkem dnů pracovních 42
Obvyklá doba kompletní rekonstrukce tedy bývá 4-5 týdnů.
Vychází se u bytů do velikosti 80m2 maximálních.

 

Nejčastější dotazy a otázky:

Jaká bude záruka na celé dílo?

Držíme nadstandardní záruku 36 měsíců. U větších rekonstrukcí lze prodloužit i na 48 měsíců. Samozřejmě na podlahy máme záruku 10 let od výrobce (Fatra Thermofix). U zařizovacích předmětů je to individuální dle výrobce.

Odpovědnost za odpady a likvidaci odpadů?

Veškerý stavební odpad ekologicky likvidujeme. Dochází i ke třídění odpadu dle standardů. Je vždy uvedeno ve smlouvě kolik bude pro danou rekonstrukci stát likvidace odpadu.

Jak mohu stavební činnost kontrolovat?

Rekonstrukce vašeho bytu probíhá dle harmonogramu, a proto je možné dělat pravidelné prohlídky staveniště a jednotlivých postupů.

Je nutné stavební povolení?

Obvykle není, pokud se nemění užívání prostor, nebo se nebourají nosné příčky.

Musím něco ohlásit dalším nájemníkům?

Postupujte dle domovního řádu a případně dle společenské smlouvy, pokud je dům ve správě SVJ. Pokud se jedná o družstevní dům, je třeba udělat ohlášku na družstvu. Je také dobré to oznámit dalším nájemníkům a vlastníkům, vyhneme se tak všichni případným problémům.

Je třeba nějaký zábor prostranství pro nakládku a přívoz materiálu?

Ve většině případů není. Ovšem postupujeme dle lokálních podmínek.

Mohu si koupit vlastní obklady, dlažby nebo vanu atd. ?

Ano. Nevadí nám Vámi dodané zařizovací předměty. Jen to prosím dopředu konzultujte. Ušetříte si tak nemalé finanční prostředky. V kalkulaci se pouze započítá spotřební materiál a práce nutná pro osazení.

Jak to řešit v případě půjčky nebo hypotéky?

V případě, že chcete byt pře úvěrovat a zpětně čerpat peníze po rekonstrukci je nutné, abyste měli 40% ceny rekonstrukce v hotovosti. Existuje více variant řešení. Můžete buď čerpat během rekonstrukce, nebo po ní. Záleží na konkrétním případu rekonstrukce. A bance.

Dostanu nějakou dokumentaci od rekonstrukce?

Ano, poskytneme Vám fotodokumentaci a revizní zprávy. Necháme případně provést tlakové zkoušky atd. Záleží dle daných podmínek.

Je nutné odpojit vodu, plyn nebo elektřinu?

Ne. Všechno co bude potřeba odpojit a vypnout zařídí naši pracovníci.

S kým budu jednat během rekonstrukce?

Hlavní a konkrétní body rekonstrukce s Vámi vyřeší stavbyvedoucí, který bude zajišťovat návaznost řemesel a kontrolovat průběh stavebních prací. Dílčí kroky s Vámi budou konzultovat případně jednotlivý pověření pracovníci, pokud to bude nutné. Ve většině případů se jedná hlavně o rozvržení bytu a upřesnění detailů.

TOPlist